La ley de vivienda ha cumplido ya tres años desde su aprobación y para la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) es momento de hacer balance. El centro de estudios ha publicado este lunes un informe que analiza el impacto de la norma y concluye que no ha mejorado el acceso a la vivienda pese a haber logrado moderar el alza del precio del alquiler allí donde se han declarado zonas tensionadas.

Esto se debe a que la desaceleración de la subida de los precios ha venido acompañada de una reducción "con intensidad" de la oferta de pisos disponibles para arrendar, lo que ha aumentado la competencia entre inquilinos y, con ello, las dificultades especialmente para quienes entran por primera vez al mercado.Para analizar el efecto de la ley, el informe elaborado por el investigador Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, compara los datos de Cataluña, que es la primera comunidad que declaró zonas tensionadas en su territorio de forma generalizada al amparo de la norma estatal, con los de otros puntos del país. Las primeras zonas tensionadas empezaron a funcionar en marzo de 2024, limitando el precio máximo de los alquileres conforme al índice de referencia diseñado por el Ministerio de Vivienda.

El estudio publicado por Fedea constata que este paso sirvió para moderar la escalada de los alquileres. Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, el precio medio de los arrendamientos subió un 5,7% en Cataluña, frente al incremento del 8,5% observado en Madrid y el 11,6% de la Comunidad Valenciana, que no han declarado zonas tensionadas.

En conjunto, el alza fue de un 10,8% en toda España.De este modo, los alquileres se encarecieron menos allí donde la ley de vivienda estaba plenamente en funcionamiento. "Si la moderación catalana respondiera a un factor común a las comunidades de renta elevada o a una desaceleración cíclica generalizada del mercado del alquiler, cabría esperar que los demás territorios con niveles de renta comparables mostrasen también crecimientos contenidos.

No obstante, no es lo que se observa", remarca informe, que atribuye así la contención de los precios detectada en Cataluña a la declaración de zonas tensionadas. Asimismo, el estudio matiza que la aceleración generalizada de los precios observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la ley de vivienda, ya que en la mayoría del territorio nacional no se aplica el control de alquileres que prevé para las zonas tensionadas.

"El dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera", reconoce el informe, que se nutre de los datos del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. El estudio achaca ese encarecimiento generalizado a la escasez de pisos disponibles y recuerda que es algo que se está observando tanto en el mercado del alquiler como en el de compraventa.

"La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento", explica.Un 20% menos de anunciosSin embargo, la aplicación de la ley de vivienda sí habría tenido un impacto negativo sobre el volumen de pisos disponibles para arrendar en las zonas tensionadas. Entre principios de 2024 y finales de 2025 la oferta de alquileres se redujo un 20,5% en toda Cataluña y un 22,2% solo en la provincia de Barcelona —se retiraron unos 26.500 anuncios en toda la comunidad, de los cuales 23.900 se concentraron en Barcelona, que es la provincia que más zonas tensionadas aglutina—.

Fue el doble de caída que en mercados comparables como Andalucía o la Comunidad Valenciana, donde el descenso rondó el 10% y se explica, según el estudio, por el momento que atraviesa el mercado. En el conjunto de España sin contar Cataluña el volumen de anuncios disminuyó un 7% y en Madrid incluso aumentó un 3,9%."Donde la norma se aplica, la moderación del precio convive con una contracción de la oferta disponible, justo el desenlace que la teoría de los controles de precios anticipa", advierte el informe, que apunta a que este era un efecto predecible y señala que la propia normativa catalana con la que se han ido ampliando progresivamente las zonas tensionadas "reconoce institucionalmente el desplazamiento de oferta hacia segmentos contiguos no regulados", como el alquiler de temporada o el turístico.

Si bien da por probado este efecto colateral del control de precios, el estudio puntualiza que también puede haberse producido un cambio en los hábitos de publicación de los anuncios o un desplazamiento hacia canales fuera del radar de los datos manejados.Esa reducción de la oferta en las zonas tensionadas ha derivado en un aumento de la competencia entre inquilinos por conseguir un piso. El informe indica que a finales de 2025 cada alquiler que se anunciaba en Barcelona generaba de media 462 llamadas de interesados en los primeros diez días, 4,5 veces más que en Madrid, donde se producían 103.

La media nacional se situó en 135 contactos. La brecha del dato de Cataluña con respecto a estas marcas refleja, según el estudio, "el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio"."La ley no ha conseguido su objetivo", asegura el informe, que recuerda que el propósito de la norma no era únicamente controlar el precio del alquiler sino también "favorecer una oferta suficiente y asequible".

"La ley avanza en el objetivo de precio pero retrocede en el de oferta, de modo que el saldo sobre las condiciones efectivas de acceso no es positivo", concluye, recalcando que la reducción de la oferta y el aumento de la competencia en las zonas tensionadas perjudica especialmente a quien intente entrar al mercado. "El precio más bajo para el inquilino consolidado, el insider, no mejora, y probablemente empeora, las condiciones de acceso de quien intenta entrar, el outsider", señala el texto publicado por Fedea, que advierte de que "el ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos".