El último relevamiento de locales comerciales que hace el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA) ubicó la tasa de ocupación en 90,07% durante el tercer cuatrimestre de 2025, el nivel más bajo de toda la serie disponible, que arranca en 2022. Dentro de los locales desocupados, los que están puestos en alquiler o en venta pasaron de 315 a 348 entre el primer y el tercer cuatrimestre del año pasado, después de una tendencia de baja que, con altibajos, venía desde los 430 que se habían registrado a mediados de 2022.La Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) confirmó esa tendencia con su propio relevamiento.

Según la entidad, durante enero y febrero de este año se detectaron 284 locales vacíos en las principales arterias comerciales porteñas, un 38,5% más que en el mismo bimestre de 2025 y un 43,4% más que en noviembre y diciembre del año pasado. Dentro de ese total, los locales puestos en alquiler subieron 158,8% en la comparación interanual, mientras que los puestos en venta crecieron 12,5% frente al mismo bimestre de 2025.Ese marco de vacancia creciente reavivó una pregunta que se repite entre inversores y propietarios, si conviene transformar esos locales y oficinas vacías en viviendas.

Iván Briones, cofundador y director ejecutivo de la desarrolladora Grupo Briones, dialogó con El Cronista y afirmó que la respuesta combina trabas normativas, exigencias técnicas y un costo de obra que en muchos casos pesa más que el ahorro inicial de comprar barato.Zonificación y reglamento de copropiedadSegún Briones, el primer paso antes de entrar en cualquier proyecto de reconversión es revisar la zonificación. El Código Urbanístico y el Código de Edificación de la Ciudad determinan qué usos están permitidos en cada área, y en las zonas de uso exclusivamente comercial no hay margen legal para instalar una vivienda sin un cambio previo de zonificación.

En la práctica, ese primer filtro resulta pocas veces el problema más grave.El verdadero problema aparece en el reglamento de copropiedad del edificio. Tal como confirma el desarrollador inmobiliario, cualquier cambio de uso, sea de comercial a residencial o a la inversa, requiere la aprobación unánime de todos los propietarios, no una mayoría simple ni calificada. “El problema de cambiar el reglamento de copropiedad es que necesitás unanimidad, el 100%.

Tenés un edificio de 50 personas y con que uno solo se oponga, ya no podés cambiar nada”, afirmó Briones. La razón detrás de esa resistencia suele ser económica, ya que los locales comerciales y las unidades residenciales tributan alícuotas distintas en las expensas, y un cambio de uso modifica esa proporción para todo el consorcio.

Sin una reforma legal que flexibilice las mayorías exigidas para modificar los reglamentos de copropiedad, remarcó Briones, la reconversión en edificios con múltiples propietarios es inviable en la mayoría de los casos.Ventilación, patios y permisos de obra para convertir un local en viviendaSuperada la barrera legal, aparecen las exigencias técnicas. Las viviendas deben cumplir con requisitos mínimos de iluminación y ventilación natural que los espacios comerciales y de oficinas simplemente no tienen. “No podés tener un dormitorio sin ventanas”, dice Briones. “Una oficina es un cuadrado enorme que tiene ventilación en los costados, pero en el medio no tenés nada.

Si querés hacer un dormitorio ahí, no podés.” Según remarcó, la solución habitual es abrir un patio interno que ventile los ambientes centrales de la planta, una intervención que requiere permiso municipal, planos aprobados y el cumplimiento de distancias mínimas entre construcciones. Asimismo, destacó que si el edificio tiene varios dueños, también necesita el visto bueno de todos ellos.Cuánto cuesta reciclar un local y convertirlo en viviendaLos trámites, aunque engorrosos, no son el gasto que define el negocio, admitió Briones.

El costo determinante está en la obra. “Hoy reciclar puede costar entre 600 y 1000 dólares por metro cuadrado”, estimó. Eso hace que la aparente oportunidad de comprar barato se diluya rápidamente, porque a pesar de que una oficina de microcentro puede conseguirse hoy a 800 dólares el metro, la adecuación puede demandar una inversión de magnitud similar o mayor encima de ese precio.A eso se agrega un problema estructural, que es que la superficie útil se reduce de manera considerable en el proceso de conversión. “Esos 1.000 metros cuadrados, cuando los pasás a residencial, terminan siendo 600, porque tenés que hacer un patio para que ventilen, núcleos de escalera y de ascensores distintos, y cada unidad necesita su baño y su cocina”, explicó Briones. “Tenés que romper todos los pisos para pasar las cañerías”, advirtió.

Así, una planta diseñada para el uso colectivo, con un solo núcleo y circulación abierta, exige una transformación costosa para volverse habitable.Por qué hoy no conviene reconvertir locales en viviendasIncluso cuando los números de la obra son manejables, queda el problema más difícil de resolver que según el especialista es la demanda. “La verdad es que hoy no hay demanda. El tema central para esto es la demanda, si la hay o no”, consideró Briones. “Yo agarro y compro un edificio de oficinas, lo reconvierto.

Todo lindo Me gasto un dineral -porque la verdad que reconvertir sale caro- y después digo, ‘no se lo puedo vender a nadie’, ejemplificó.Asimismo, según argumentó, el perfil del comprador dispuesto a vivir en una unidad reconvertida en el microcentro corresponde, en general, “a sectores de ingresos medios o medios bajos que no pueden afrontar el valor final sin financiamiento de largo plazo”.Ese financiamiento, no obstante, “no aparece por el lado del desarrollador privado que va a querer recuperar el capital rápido”, explicó. “Como el comprador no te lo puede pagar de otra forma, la única manera es financiarlo a diez años, y ahí el desarrollador no quiere dártelo, porque puso la plata y quiere que le vuelva”, analizó Briones. El resultado es un mercado que no cierra, porque el producto existe, el comprador potencial también, pero los precios y los plazos no. “Los que tienen hoy oficinas y quieren reconvertir van a tener que asumir la pérdida de vender muy barato para que el negocio tenga sentido”, precisó al respecto.Tal como indicó a El Cronista, el cambio de uso no genera, por sí solo, una carga fiscal importante. “Por hacer un cambio de uso, de vivienda a comercial o de comercial a vivienda, si hay un impacto impositivo, la respuesta es no, no hay”, indicó Briones.

La única diferencia puede aparecer en eventuales revalúos de la tasa de ABL, pero aclaró que no es un factor determinante a la hora de tomar la decisión. Por otro lado, argumentó que tampoco existe hoy un régimen de excepción generalizado que beneficie este tipo de reconversiones. “Si no le cobrás Ingresos Brutos a quien se instale en microcentro, van a ir todas las empresas para ahí, y la Ciudad se queda igual sin recaudar”, explicó sobre la inviabilidad de un proyecto que busque revalorizar la zona.En ese sentido planteó que si bien el Gobierno podría dar “algún incentivo para que ciertas industrias vayan ahí (Microcentro vacío), esto tiene un costo fiscal enorme, porque si no te cobro ingresos brutos, van todas las empresas a Microcentro e, igual, la Ciudad se quedaría sin recaudar ingresos brutos; entonces, es un costo bastante alto, por lo que no creo que le convenga a nadie eso”, explicó.La alternativa que ve con más potencial real es el financiamiento dirigido. “Lo que yo haría es que el Banco Ciudad, o el Banco Nación, tengan créditos hipotecarios pensados exclusivamente para reconversión.

Si la gente no tiene otra opción de financiamiento, va a tomar ese crédito porque es eso o nada”, planteo sobre una posible solución al vaciamiento de locales comerciales.