La compra de inmuebles con dólares guardados fuera del sistema bancario, llamados popularmente como dólares del colchón es la operación más explícitamente habilitada por la Ley de Inocencia Fiscal. A diferencia de lo que ocurre con otros destinos posibles para esos fondos, como un viaje o la compra de un vehículo, el dinero en efectivo puede aplicarse directamente a la escritura sin pasar por ninguna cuenta bancaria.

Pero la ausencia de restricciones en el origen no equivale a ausencia de recaudos. Hay condiciones que cumplir y zonas grises que podrían llevar al contribuyente a problema fiscal importante.Comprar una casa o departamento con los dólares del colchón: qué dice la ley sobre el efectivo en escriturasLa Ley 27.799, vigente desde el 2 de enero de 2026 y reglamentada por el Decreto 93/2026, establece que los fondos no declarados pueden usarse en operaciones de compraventa de inmuebles sin exigencia de bancarización.

El anteproyecto de modificaciones que el Gobierno tiene previsto enviar al Congreso ratifica esa excepción y la extiende hasta el 31 de diciembre de 2027, lo que amplía la ventana disponible para escriturar en efectivo sin que eso active una alerta automática del fisco.Marcelo Rodríguez, socio de MR Consultores, en diálogo con El Cronista explicó que “la ley no pone ninguna limitación al uso de los fondos. Te podés comprar un bien mueble, un bien inmueble, hacer un viaje al exterior, refaccionar tu casa.

No hay ninguna limitante en cuanto al destino. ”Y sobre el caso puntual de los inmuebles, remarcó que “no es necesaria la bancarización. Eso lo dice la ley que está vigente e incluso lo ratifica el anteproyecto.”Esa excepción hace que la compra de inmuebles sea uno dse los usos más directo para los dólares del colchón, pero no elimina la necesidad de operar dentro del régimen.El COTI ya no existeUno de los cambios concretos que trajo la nueva normativa es la eliminación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles.

Antes de la reforma, ese trámite obligaba a informar a ARCA antes de escriturar. Ese requisito desapareció, lo que simplifica el circuito para el comprador y reduce la exposición previa a la operación.Los umbrales de la UIFAunque la ley tributaria no exige bancarización para comprar inmuebles, el sistema antilavado opera en paralelo y tiene sus propios disparadores.

La Resolución 78/2025 de la Unidad de Información Financiera fijó en 750 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles el umbral a partir del cual una operación inmobiliaria requiere documentación respaldatoria. En enero de 2026, ese monto equivalía a aproximadamente u$s 203.793.Por debajo de ese valor, una declaración jurada sobre el origen de los fondos es suficiente.

Por encima, el comprador debe presentar extractos bancarios, escrituras de compraventas anteriores u otra documentación consistente con su situación económica declarada.El escribano, en cualquier caso, conserva sus obligaciones como sujeto obligado ante la UIF. Puede solicitar información adicional según el perfil de riesgo de la operación y está facultado para reportar operaciones sospechosas con independencia de que el comprador esté adherido al régimen tributario.

La cobertura fiscal no neutraliza los controles antilavado.El tapón fiscal y el Régimen SimplificadoQuienes quieran reforzar su cobertura antes de escriturar pueden acceder al Régimen Simplificado de Ganancias, instrumentado mediante el formulario F.2711 en el servicio “Ganancias Personas Humanas - Portal Integrado” del sitio de ARCA. El plazo para adherir y presentar la declaración jurada del período fiscal 2025 vence el 27 de julio, con variaciones según la terminación del CUIT.El beneficio central del régimen es el tapón fiscal, que limita la capacidad de ARCA para revisar períodos anteriores no prescriptos.

Pero ese blindaje solo se activa con tres condiciones cumplidas: adhesión, presentación de la declaración jurada en término y pago correspondiente. La adhesión sola no genera ningún efecto protector.Rodríguez destacó que la diferencia con el régimen general es operativa y significativa para quienes tienen fondos no declarados: “En el régimen simplificado tan solo hay que hacer la liquidación del impuesto, sin necesidad de justificar el consumo ni exteriorizar el patrimonio del contribuyente al inicio y al cierre.”Bienes Personales queda afueraEl efecto liberatorio del régimen simplificado cubre Ganancias e IVA, pero no cubre Bienes Personales.

Esa exclusión es el principal riesgo práctico en las operaciones inmobiliarias y el punto que más consultas genera entre los especialistas.Quien exterioriza dólares comprando un inmueble en 2026 debe regularizar ese bien también en Bienes Personales. Eso obliga a definir a qué período fiscal se imputan los fondos, y esa decisión tiene consecuencias directas sobre qué ejercicios deben rectificarse.Si el comprador imputa los fondos al período 2024, debe rectificar Bienes Personales de 2024 y 2025.

Si los imputa a un período más reciente, puede quedar excluido del régimen simplificado por superar los parámetros de patrimonio habilitantes para esos años. La sugerencia de los tributaristas es imputarlos a períodos anteriores al trienio que conforma el período base, aunque la normativa no lo regula expresamente.La imputación en operaciones de alto valorPara propiedades de mayor valor, el riesgo de una imputación mal calculada se agrava.

Un comprador que adquiere un inmueble de u$s 500.000 no puede atribuir esos fondos al período fiscal en curso sin declararlos como ingreso del año. Si los imputa a 2022, debe rectificar Bienes Personales de 2022, 2023, 2024 y 2025.

Esa rectificación puede alterar los parámetros de patrimonio que ARCA toma como referencia para evaluar si el contribuyente puede permanecer en el régimen simplificado. Una imputación mal definida puede llevar a una exclusión del beneficio.Cuándo cae el blindaje del “tapón fiscal” del Régimen Simplificado de GananciasEl tapón fiscal se rompe si ARCA detecta una discrepancia significativa entre lo declarado y lo que el organismo puede verificar.

Con el los anteproyectos actuales, esa diferencia se activa cuando el ajuste supera el 15% de lo declarado o cuando excede los $ 100 millones. El anteproyecto mantiene la referencia porcentual y agrega un piso de $ 5 millones, por debajo del cual ARCA no puede accionar por discrepancia.

También traslada al organismo la carga de la prueba, aunque los fondos deben ser trazables y la documentación debe ser genuina.El uso de facturas apócrifas o créditos fiscales improcedentes hace caer el blindaje sin importar el monto involucrado, por estar fuera de la ley. En cada caso, siempre es recomendable consultar a un tributarista que tome cada caso.