“Hay 5,7 millones de hogares con déficit habitacional”, declaró el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, que junto a Gustavo Llambías (AEV) encabezan el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, impulsado por la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda) y la CEDU (Cámara Empresaria y Desarrolladores Urbanos).Según explicaron, el nuevo organismo nace con un objetivo central: generar información confiable, sistematizada y periódica que permita entender en profundidad los problemas habitacionales del país.De esta manera, Llambías recordó, durante la Exposición Internacional de la Construcción y Vivienda (BATEV), que coincidió con el lanzamiento oficial del Observatorio, que cuando en 2012 se presentó el programa Procrear se anunció la construcción de 200.000 viviendas en dos años. “Un completo disparate”, resumió.Qué significa para la psicología dormir con la puerta abierta o cerradaEn esta línea, explicó que en la Argentina se construyen 200.000 viviendas nuevas por año. De ese total, el sector privado produce alrededor del 80% mientras que el Estado entre el 10% y el 20%. “Ninguna política pública puede generar 50% de aumento de la producción de un año para el otro”, declaró enfatizando la misión de la entidad de trabajar sobre datos fiables y realistas.Otro de los pilares del Observatorio será su mirada federal. “Argentina es un país muy heterogéneo y requiere ser analizada con todas sus diferencias”, aseveró González Rouco, quien agregó: “Hay que salir del porteñocentrismo o AMBAcentrismo”.

Por eso, el organismo buscará producir información sobre regiones donde en la actualidad existe poca evidencia estadística. Asimismo, el economista remarcó la necesidad de analizar el acceso a la vivienda desde una perspectiva más amplia, que combine el mercado inmobiliario con variables demográficas y sociológicas. “Para que haya acceso a la vivienda tiene que haber viviendas a las que acceder y personas y familias que puedan acceder”, sintetizó.El déficit habitacional en númerosEn este contexto, González Rouco analizó algunos de los principales indicadores del problema: “En 2025, último dato disponible, el 38,7% de los hogares, es decir 5,7 millones, viven con déficit habitacional”, indicó.

En otras palabras, cuatro de cada 10 hogares presentan algún tipo de déficit. El porcentaje no representa una novedad: durante la última década se mantuvo relativamente estable, oscilando entre el 42% y el 37%.

No obstante, el especialista comentó que la información relevante surge cuando se analizan los cambios en la composición de ese déficit.Por un lado, influyen modificaciones metodológicas vinculadas a la forma en la que se realizan los relevamientos. Por otro, se deben tener en cuenta factores como la migración interna, los cambios en los hábitos de consumo y las transformaciones en la forma de habitar que dejó la pandemia.Al desagregar el déficit habitacional –de casi 39%– se observa que:El 7% de los hogares presenta problemas de acceso a servicios básicosEl 21% de las viviendas requieren mejoras o ampliaciones, aunque estructuralmente son utilizablesEl 9,7% de las viviendas se encuentran en zonas inundables o próximas a basurales“El principal problema habitacional son las personas que viven en viviendas que son mejorables, pero que no tienen cómo mejorarlas”, apuntó.

Los jóvenes, los más afectadosLa situación de vivienda de los jóvenes merece un análisis aparte. “Son el segmento etario con mayor déficit habitacional”, aseveró el economista al incorporar la dimensión generacional al análisis. En números, en el país viven alrededor de siete millones de personas de entre 25 y 35 años.

De ese total, 2,5 millones todavía residen con sus padres o abuelos. “Me cuesta creer que esa cantidad de personas diga: me encanta llegar a casa después del laburo y vivir con mis viejos”, remarcó y resumió la problemática como falta de oportunidad de emancipación, ya sea mediante el alquiler o el crédito hipotecario.Dentro de ese universo, 1,2 millones viven en hogares con déficit habitacional mientras que 1,3 millones lo hacen en viviendas sin déficit.En esa línea, el especialista estimó que si la economía argentina continúa consolidándose y el crédito hipotecario se expande, en aproximadamente dos años unos 500.000 jóvenes saldrán a buscar viviendas. “No sé si el sector está preparado para esa cantidad”, reflexionó.¿Qué pasa con los hogares inquilinos?Los hogares inquilinos constituyen un caso particular, ya que presentan menores niveles de déficit habitacional que los propietarios. “Es natural porque si podés alquilar, seguramente tengas un margen de decisión mayor”, relató el economista, quien vinculó esta realidad con el desarrollo económico: las regiones que cuentan con un mercado de alquileres más dinámico suelen ser también las que presentan mejores niveles de desarrollo. “Es necesario fomentar mercado de alquileres, no ir en contra”, remarcó.¿Las soluciones?A simple vista la solución parece fácil: construir más y mejores viviendas. No obstante, el desafío es mucho más complejo.“Solo teniendo en cuenta el déficit, hacen falta 1,5 millones de viviendas”, remarcó el economista.

Pero el número continúa en aumento al incorporar otros factores: se requieren alrededor de 500.000 viviendas adicionales para responder a la demanda potencial de jóvenes que aún no pudieron emanciparse; otras 400.000 para reducir el hacinamiento, y un número todavía mayor si se considera la migración interna.Para González Rouco, la clave es el financiamiento: “No me refiero al crédito hipotecario para comprar un dos ambientes, sino a algo más profundo”, resumió. En esta línea, destacó el rol que puede desempeñar el mercado de capitales. “Gran parte de los problemas de las políticas de vivienda y del abordaje de mercado de viviendas fue pensarlo como algo separado del mercado de capitales”.

Según el economista, se deben pensar estos sectores como complementarios: sin financiamiento ni largo plazo todo dependerá de la posibilidad que cada uno tenga para pagarse y comprarse un departamento, de la inversión que pueda juntar uno para construir o de lo que el Estado pueda construir. “Nada de eso es escalable”, resumió.Al mismo tiempo, remarcó que no todas las soluciones pasan por construir viviendas nuevas. También se requiere financiamiento para realizar mejoras, ampliar viviendas existentes, conectar hogares a servicios básicos y desarrollar infraestructura donde todavía no existe.¿Cómo funcionará el Observatorio?

La metodología es uno de los principales diferenciales de la entidad, según afirman sus difusores. “Siempre se midió el déficit habitacional en dos dimensiones: cualitativa y cuantitativa, pero sin una metodología estandarizada”, explicó el economista, y recordó que la mayoría de los estudios dependían de los censos nacionales, cuya actualización se produce cada 10 años.Cómo se vive en la única isla sin autos y con un caballo por personaEl nuevo sistema incorpora cuatro dimensiones de análisis:Déficit cuantitativo básico: evalúa si la vivienda es habitable, en términos de materialidadDéficit cuantitativo ampliado: analiza si se necesita una vivienda nueva, ya no por la materialidad, sino por el contexto en el que habitan, como por ejemplo zonas inundables o basurales; es decir, ambientes que representan un riesgoDéficit cualitativo básico: contempla viviendas que requieren mejoras o ampliaciones, aunque su estructura sea recuperableDéficit cualitativo ampliado: incorpora carencias de servicios básicos, como agua potable, baño o desagües.A partir de estas técnicas, los encargados afirman que podrán elaborar informes con frecuencia trimestral que permitirá monitorear la evolución del déficit habitacional casi en tiempo real.