La baja de tasas hace que el regreso de los créditos hipotecarios haya vuelto a entusiasmar a quienes buscan llegar a la vivienda propia. No obstante, detrás de la competencia entre bancos apareció una diferencia menos visible que la cuota mensual: los ingresos que exige cada entidad para aprobar exactamente el mismo préstamo puede ser la gran variable diferenciadora.

La distancia es tan amplia que una familia que califica para un crédito en un banco puede quedar automáticamente afuera en otro. El fenómeno se explica por una combinación de variables: relación cuota-ingreso, porcentaje financiado, scoring crediticio, plazo máximo y política comercial de cada banco.

Pero, para una misma propiedad y un monto financiado similar, algunas entidades exigen ingresos que prácticamente triplican a los de las opciones más accesibles del sistema.En la práctica, no existe un único mercado hipotecario sino varios mercados distintos conviviendo dentro del sistema financiero.Banco / EntidadTasa de interésPlazo máx.Monto máximoBancCor8,9% clientes / 9,9% no cli.20 años250.000 UVAsBanco de Neuquén3,5%/8,5% cli. / 4,5%/9,5%20 años75 mill. / 150 mill.Banco CiudadGral: 9,5% / Micro: 8,5% / 1ra viv: 7,5%20 años$350 mill. / $100 mill. 1ra viv.Banco de Corrientes9,9% (solo clientes)20 añosNo informaBanco de Rosario4,2%20 años$100 millonesGrupo Petersen8,9% clientes20 años315.184 millonesBanco de Chubut10,0%15 años180 millonesBanco Nación6% clientes / 12% no cli.30 años260.000 UVAsBanco Hipotecario9,5% solo clientes15 años$250 millonesICBC6,9% cli. / 9,9% no cli.20 años$360 millonesSupervielle15% solo clientes15 añosSin límiteSantander9,5% solo clientes20 añosSin límiteMacro8,5% para clientes20 añosSin límiteBBVA7,5% cli. / 17% no cli.30 añosSin límiteGalicia9,5% solo clientes20 añosSin límiteBanco Del Sol9% clientes20 añosSin límiteBrubank12% cli. / 14% no cli.30 años250 millonesPatagonia9,25% clientes30 años140 millonesCredicoop8% cli. / 9% no cli.20 años200 millonesComafi10,5% cli. / 12,5% no cli.20 años350 millonesBanco Provincia (no UVA)31,2%20 años351.250 mill. (≈US$250k)Macro (en US$)11,5% excl. Macro Selecta5 añosHasta US$ 1 millónEl ranking de los ingresos exigidosLos bancos mantienen una regla general: la cuota inicial no puede superar entre el 25% y el 30% de los ingresos demostrables del solicitante o del grupo familiar.

No obstante, cada entidad interpreta esa relación de manera distinta y eso genera diferencias muy importantes.Las entidades públicas y algunos bancos provinciales siguen apareciendo entre las opciones más accesibles para quienes buscan ingresar al sistema. En varios casos, los ingresos mínimos requeridos se ubican considerablemente por debajo de los que exigen algunos bancos privados.En el otro extremo aparecen entidades que, asimismo de aplicar tasas más elevadas, exigen ingresos familiares significativamente mayores.

Así, dos familias con ingresos similares pueden recibir respuestas completamente distintas dependiendo de la entidad donde hagan la consulta.El motivo es que los bancos no sólo evalúan el salario. También observan estabilidad laboral, antigüedad, historial crediticio, porcentaje de financiación solicitado y nivel de endeudamiento previo.

Algunas entidades incluso flexibilizan condiciones para quienes acreditan haberes o ya son clientes.Banco / EntidadRelación cuota/ingreso% financiamiento máx.Plazo máx.BancCor25%75%20 añosBanco de Neuquén30%80%20 añosBanco Ciudad25%70%-75%20 añosBanco de Corrientes25%80%20 añosBanco de Rosario25%75%20 añosGrupo Petersen30%75%20 añosBanco de Chubut30%75%15 añosBanco Nación25%75%30 añosBanco Hipotecario20%80%15 añosICBC25%80%20 añosSupervielle25%65%15 añosSantander25%70%20 añosMacro25%70%-60%20 añosBBVA25%80%30 añosGalicia25%70%20 añosBanco Del Sol25%80%20 añosBrubank25%70%30 añosPatagonia25%75%30 añosCredicoop25%70%20 añosComafi25%75%20 añosBanco Provincia (no UVA)40%80%20 añosMacro (en US$)25%50%5 añosCuotas, ingresos y financiación: cuál es el banco más convenienteEl ranking cambia según la variable que se observe. Si el objetivo es conseguir la cuota más baja posible, el Banco de Neuquén aparece entre las opciones más competitivas del mercado.No obstante, para la mayoría de los compradores el análisis suele ser más complejo porque intervienen otras variables como el ingreso requerido y el porcentaje de financiación.

En ese terreno, el Banco Nación aparece como uno de los bancos con mejor equilibrio general. Combina una de las cuotas más bajas del sistema con requisitos de ingresos relativamente accesibles y financiamiento de hasta el 75% del valor de la propiedad.

La comparación con otros jugadores muestra diferencias importantes. Mientras Nación y Ciudad se ubican entre las entidades que más porcentaje del valor de la vivienda financian, algunos bancos privados exigen mayores ingresos para acceder a montos similares.El Banco Ciudad, por ejemplo, mantiene una posición competitiva gracias a su alto nivel de financiación, algo especialmente relevante para quienes tienen ingresos suficientes para afrontar la cuota pero todavía no lograron acumular un ahorro importante para el anticipo.

En la práctica, financiar un porcentaje mayor de la vivienda puede resultar tan importante como obtener una tasa más baja.En el otro extremo aparece la línea UVA del Banco Provincia, que figura entre las más exigentes en materia de ingresos mínimos requeridos. Esto implica que muchas familias necesitan demostrar salarios considerablemente más altos para acceder a préstamos equivalentes, incluso cuando las cuotas iniciales puedan parecer competitivas frente a otras alternativas.Para quienes buscan propiedades de mayor valor, los bancos privados como Galicia y Santander suelen jugar otra liga.

Aunque no siempre lideran en cuota o ingresos requeridos, ofrecen mayor flexibilidad para operaciones de montos elevados y perfiles de ingresos altos. En la práctica, las diferencias entre entidades son mucho más profundas de lo que sugieren las tasas publicadas.

Mientras el Banco de Neuquén exige ingresos por unos $270.000 por cada millón de pesos prestado, la línea UVA del Banco Provincia supera los $900.000. En otras palabras, para acceder al mismo crédito una familia podría necesitar más de tres veces los ingresos según el banco elegido.

La diferencia puede ser una habitación másLo que parece una diferencia financiera termina convirtiéndose en una diferencia inmobiliaria. Una entidad que acepta una relación cuota-ingreso más flexible o financia un porcentaje más alto del inmueble amplía automáticamente el presupuesto disponible para la compra.En la práctica, una familia que sólo alcanza para un departamento de dos ambientes en un banco puede terminar accediendo a una unidad más grande en otro sin modificar sus ingresos.

La diferencia aparece en el crédito disponible y no necesariamente en el salario.Por eso, el verdadero dato ya no pasa únicamente por quién tiene la tasa más baja. En un mercado donde los precios de las propiedades se mantienen relativamente estables, la capacidad de compra depende cada vez más del banco elegido.Banco / EntidadCuota c/ US$10.000 (mejor línea)Ingreso mínimo c/ US$10.000 (mejor línea)BancCor125.063500.251Banco de Neuquén81.194270.648Banco Ciudad130.498521.993Banco de Corrientes134.177536.707Banco de Rosario86.320345.280Grupo Petersen125.063500.251Banco de Chubut150.445601.779Banco Nación83.937335.748Banco Hipotecario146.191730.957ICBC107.703430.812Supervielle195.942783.769Santander130.498521.993Macro121.495485.981BBVA97.890391.560Galicia130.498521.993Banco Del Sol125.962503.847Brubank144.006576.023Patagonia115.175460.698Credicoop117.102468.406Comafi139.773559.093Banco Provincia (no UVA)365.001912.503Macro (en US$)196.834787.334