La inversión en “ladrillos” es una de las históricamente más buscadas por los argentinos que buscan —o han buscado— resguardar valor y conseguir alguna renta. No obstante, los vaivenes económicos hacen que la ecuación no siempre sea clara y el mercado tiene dinámicas particulares de oferta y demanda.Comprar para alquilar es una máxima que sigue funcionando, pero la rentabilidad y la capacidad de recuperar la inversión dependen, por ejemplo, de la zona en la que se ubica el inmueble y, al contrario de lo que se supone, no es en los barrios “caros” donde se da la mejor relación precio-retorno.Adicionalmente, la derogación de la Ley de Alquileres le dio un nuevo impulso a la oferta, lo que también incidió en el resultado final.

En la actualidad, según los especialistas, se registra una “sobreoferta” de propiedades puestas en el mercado, lo que da más margen de elección a los inquilinos.Pero aun con una oferta que triplica los mínimos registrados durante la vigencia de la Ley de Alquileres, la rentabilidad inmobiliaria continúa mejorando. El fenómeno muestra que el mercado logró absorber buena parte del aumento de unidades disponibles sin provocar una caída significativa de los valores.Retorno bruto y recupero de la inversiónEn la Ciudad de Buenos Aires se vive un momento de récord si se contempla la serie de los últimos 14 años.

En mayo de 2026 se registró el mejor retorno bruto de alquiler del período y, asimismo, es el momento en el que es más baja la cantidad de años necesaria para recuperar una inversión.El anterior récord fue en mayo de 2012: en ese momento, la relación alquiler/precio se ubicaba en 5,91% de retorno bruto. Por ello, se necesitaban 17,3 años para recuperar la inversión.El período kirchnerista concluyó su gestión con un retorno bruto de 4,29% y más de 21 años para recuperar lo invertido.Si bien hubo un repunte en los primeros dos años del macrismo, tuvo lugar un acentuado derrumbe a partir de marzo de 2018 y se alcanzó el piso a mediados de 2020: si alguien compraba allí una propiedad y su alquiler se mantenía en términos constantes, hubiera tardado 49 años en recuperar la inversión.El dato permite dimensionar el cambio de escenario que vivió el mercado inmobiliario porteño.

Durante la pandemia y los años posteriores, la combinación de precios de venta elevados, alquileres regulados y una fuerte caída de la oferta llevó la rentabilidad a niveles históricamente bajos. Hoy la situación es exactamente la inversa: la oferta se recuperó, los contratos volvieron a negociarse libremente y la renta volvió a ubicarse en máximos de más de una década.

En mayo de 2026, se necesitan 16,8 años para recuperar lo invertido, con un retorno bruto anual promedio de 5,9% en la Ciudad.La oferta de departamentos en alquiler permanente en CABA toca un nuevo techo en junio. pic.twitter.com/7zu14lYKfR— Soledad Balayan (@solebalayan) June 14, 2026Corredores y barriosEl sentido común haría pensar que los departamentos más caros recuperan más rápido la inversión. Pero las estadísticas dicen lo contrario.El retorno promedio de 5,9% está, en realidad, bastante lejos del “ganador”: en el corredor sur porteño casi se duplica.

Es decir, una propiedad en los barrios cercanos al Riachuelo tarda prácticamente la mitad de tiempo en recuperar la inversión, ya que tiene un rendimiento de 9,9%.En la otra punta está el corredor norte, con un retorno de 5%, que es precisamente donde los precios de los alquileres son más altos (exceptuando Puerto Madero).Para ponerlo en perspectiva, el precio medio de alquiler en Núñez es de $951.766, mientras que en Lugano es de $651.902.Puerto Madero, el barrio más caro de la Ciudad, sería una mala inversión si se la analiza exclusivamente desde la búsqueda de renta. Allí el rendimiento bruto es de apenas 3,6%.

Lugano, en cambio, llega a 10,7%.Mientras que en este último la inversión vuelve en menos de diez años, en Puerto Madero se necesitan aproximadamente 27 años para recuperar el capital invertido.De todos modos, los especialistas advierten que se trata de rentabilidad bruta, es decir, antes de descontar expensas extraordinarias, impuestos, períodos de vacancia, mantenimiento o eventuales gastos judiciales. Aun así, la mejora de los indicadores muestra que el alquiler volvió a posicionarse como una alternativa atractiva para quienes buscan ingresos periódicos a través del mercado inmobiliario.